Achat Locatif

Constituer un capital immobilier, préparer votre retraite, augmenter vos revenus !

Il y a mille et une raisons d’acheter un bien pour le louer !

Notre parfaite maîtrise des montages financiers vous permet d’investir dans les meilleures conditions;

• financez, même sans apport, 100 % de votre projet (frais de notaire inclus selon conditions),
• constituez un capital solide et assurez-vous des revenus locatifs,
• bénéficiez de solutions de financement qui répondent à vos objectifs de défiscalisation,
• faites évoluer votre prêt in fine en fonction de votre situation patrimoniale,
• nous vous proposons une assurance « garantie loyers impayés » qui vous protège contre les risques locatifs.

Premier investissement locatif

Vous voulez investir dans l’immobilier, vous êtes novice et vous connaissez mal ce placement. De la définition de vos objectifs aux avantages fiscaux en passant par le choix du logement et du locataire, nos conseils pour bien démarrer votre carrière de propriétaire-bailleur.

Vous misez sur la pierre pour construire un patrimoine et sécuriser votre avenir ?

Vous avez absolument raison. Vous allez acheter un bien durable appelé à prendre de la valeur au fil du temps, vous encaisserez des loyers qui viendront compléter vos revenus, également, vous pourrez bénéficier d’avantages fiscaux et profiterez d’un rendement locatif moyen de 3,5 à 5 %.

Les précautions avant d’investir dans l’immobilier

Ne vous lancez pas dans une opération improvisée au risque de subir certains déboires (difficultés pour louer, nécessité de revoir le loyer à la baisse avec donc, une perte de rentabilité, etc.).

Votre priorité : bien vous informer.

Vous prendrez soin d’étudier :

• le type de logement adapté à votre profil (revenus, votre endettement etc…),
• le marché locatif,
• le choix du locataire,
• le type de location (vide ou meublé),
• le financement et le crédit,
• la fiscalité.

Un investissement bien ciblé.

Vous commencerez par définir vos objectifs.

L’idée, est de savoir ce que vous comptez faire de votre investissement.

Situation du bien

Cela va peut-être vous paraître évident, mais il faut toujours bien connaître l’endroit dans lequel vous achetez. On ne le répétera jamais assez.

C’est est un point essentiel afin d’éviter les mauvaises surprises et de réduire au maximum les risques locatifs par la suite et par conséquent augmenter le rendement de votre investissement. Vous devez vous assurez que la ville ou le quartier que vous ciblez possède un marché locatif dynamique.

Dans nos expériences, nous avons visés principalement des biens en centre-ville et de dimension raisonnable (studio au 3 pièces).

Voilà quelques questions à vous poser:

• est-ce qu’il y a une demande locative ?
• est-ce qu’il n’y pas trop d’offres de location par rapport à la demande ?
• quels sont les projets de construction prévus dans ce quartier ?
• quel est le type de population habitant ce quartier (Étudiants, Entreprises, etc.) ?
• est-ce que le bien que j’achète a des chances de se valoriser dans le futur (en fonction des projets prévus dans ce quartier, de l’évolution de la population, etc.) ?

Encore une fois, il n’y a pas de recettes toutes faites, nous pouvons prendre un contre-exemple à notre approche dans une ville accueillant un régiment militaire, il peut être intéressant de proposer une maison ou un grand appartement permettant d’accueillir une famille.

Mais afin de répondre à ces questions vous pouvez utiliser des techniques assez simples. Une des plus simples et de pousser la porte des agences immobilières proches de l’endroit où vous souhaitez investir. Posez toutes vos questions, ces professionnels connaissent parfaitement bien le marché.

Faites-vous également une idée de la saturation du marché et des prix en consultant les annonces de location et la fréquence de disparition.

Une autre méthode très efficace consiste à simuler la mise en location d’un bien. C’est assez simple. il suffit de poster une annonce de location sur un site immobilier.

Mettez exactement les informations d’un bien réel que vous avec ciblé ou imaginez le.

En plus de permettre d’avoir une idée du loyer que vous allez pouvoir appliquer, cela va également vous permettre de dresser un profil des candidats à la location.

Taille du bien

Choisir un type de bien acheter (maison, appartement, studio, T2, etc.) dépend évidemment de vos moyens (revenus et votre endettement) mais ça ne doit pas être les seuls critères.

L’objectif est d’acheter un bien qui va vous permettre d’optimiser le rendement locatif. Ce principe fait que le choix du bien doit se faire après mûre réflexion.

Vous trouverez ci-dessous quelques conseils en fonction du type de bien que vous envisagez :

Taille	Rentabilité	Durée de location	Conseils
Parking	*****	Longue	Les parkings restent un très bon placement si l’emplacement est bien choisi. Il vaut mieux privilégier les centres-villes ou il est plus difficile de trouver des places de stationnement ou des parkings. Les parkings génèrent également de faibles charges ainsi que des risques d’impayés très faibles.
Studio	****	24 à 48 mois	Ce type de bien présente le double avantage d’être abordable à l’achat et facile à louer (le plus souvent à des étudiants). Cependant le « turnover » locatif provoque des taux de vacances qui réduisent le rendement (le plus souvent 2 ou 3 mois en période estivale). Le bien étant loué fréquemment par une personne, le risque d’impayé peut être plus important.
2 pièces (T2)	****	24 à 48 mois	Ce type de surface est la meilleure solution par rapport au studio, il se loue plus longtemps et la plupart du temps à des couples. Les dégradations sont moindres et les risques d’impayés sont également réduits car le loyer est mutualisé.
Grandes surfaces	**	24 à 48 mois	Les maisons ou les grands appartements sont moins rentables que les petites surfaces mais ils se louent plus longtemps à des familles qui déménagent moins fréquemment. Une vacance locative faible apporte en principe plus de sérénité au bailleur.

Investissement, budget et financement

Choisir le logement

C’est aussi une question de budget. Si vous disposez de petits moyens, vous miserez sur une chambre de bonne (de plus de 9 m², c’est obligatoire) ou un studio. Avec une enveloppe plus garnie, vous pourrez acheter deux studios (vous répartirez mieux les risques inhérents aux petites surfaces) ou un deux pièces. Pour les investisseurs fortunés, le choix est évidemment bien plus large.

Effort d’épargne

Votre budget sera déterminé en fonction de la somme que vous pourrez placer, chaque mois, dans votre investissement immobilier, sachant qu’en général le loyer ne couvre pas la mensualité de crédit. Sauf si vous allongez la durée de remboursement ou si vous injectez de l’apport personnel dans l’opération.

Achetez à crédit

Gros avantage de l’immobilier locatif : il vous permet d’acquérir un important patrimoine grâce à l’effet de levier du crédit. Ce dernier vous permet de devenir propriétaire d’un actif qu’il est bien plus difficile de payer comptant. Aucun autre placement ne vous offre cette possibilité. En outre, le logement, au bout du compte, sera en partie payé par le loyer versé par le locataire.

Déductions fiscales et financement

Les intérêts de votre prêt sont déductibles de vos revenus locatifs. Une possibilité ouverte aussi bien en location vide (déficit foncier) qu’en location meublée (déduction de charges et amortissements des recettes locatives). Ainsi, plus vous empruntez, plus vous déduisez, plus vos impôts diminuent.

Financer un investissement locatif par le crédit est donc fiscalement avantageux.

Mais le plus souvent, le loyer ne couvre pas l’échéance de remboursement et vous devez chaque mois remettre de l’argent au pot : c’est l’effort d’épargne.

Avec ou sans apport personnel ?

Vous pouvez réduire, voire supprimer, votre effort d’épargne en plaçant tout ou partie de votre apport personnel dans l’opération.

La banque vous consentira de meilleures conditions financières, vous payerez moins d’intérêts (vous emprunterez moins) et les loyers seront équivalents aux remboursements, ce qui entraînera un meilleur confort pour vos finances.

Un bien que vous loueriez vous-même

Lorsque vous mettez un bien en location, ce dernier doit entraîner et susciter l’envie des postulants à la location.

Il faut qu’au premier regard celui qui visite votre bien pour le louer soit séduit.

Que ce soit à l’achat ou après les travaux, votre bien doit être tel que vous même rêveriez de le louer.

L’avantage est multiple:

• vous le rénovez si besoin ce qui va vous permettre de réduire l’impôt sur les loyers,
• rénovez permet également de mettre votre logement à jour en ce qui concerne les nouvelles normes d’économie d’énergie. Ainsi vous le valoriser ce qui est sera très utile au moment de la revente,
• vous le louerez plus vite,
• le locataire prendra davantage soin de votre logement et sera de fait plus précautionneux. Ainsi votre appartement restera en bon état plus longtemps.