PRÊT RELAIS

Prêt relais

Comment acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre le sien ?

En souscrivant un prêt relais !

Mode d’emploi pour boucler votre plan de financement.

Le prêt relais est un crédit de transition, accordé pour une durée relativement courte de quelques semaines à quelques mois, sans jamais excéder deux ans. Il sert à pallier les problèmes de trésorerie lorsque l’on achète un logement qui doit être financé par une vente et alors même que cette dernière n’est pas finalisée.

Son objet est de financer l’apport que constitue la vente d’un premier bien, en attendant que celle-ci se réalise.

Quel prêt relais ?

Il existe différents types de prêts relais. L’un est dit « sec », tandis que l’autre est dit « adossé », c’est-à-dire couplé avec le crédit principal. Le premier consiste à ne rembourser que de petites mensualités correspondant aux intérêts, et à solder le capital en une seule mensualité, grâce à l’argent de la vente.

Le second est couplé au crédit principal, pour que pendant toute la durée du remboursement, vos mensualités restent quasiment les mêmes, les divers frais étant lissés.

Un troisième dit prêt relais en franchise totale consiste à rembourser les intérêts à l’échéance en même temps que le capital emprunté. C’est un montage qui présente l’avantage d’alléger les charges tant que le bien n’est pas vendu. Inconvénient : ce financement est relativement coûteux à terme. En effet, les intérêts qui ne sont pas payés chaque mois par l’emprunteur génèrent eux-mêmes des intérêts. A noter que quel que soit le type de prêt relais choisi, vous paierez chaque mois les assurances de votre crédit immobilier.

Prêt relais : est un crédit transitoire

Le prêt relais permet de préserver votre trésorerie lorsque vous comptez sur l’argent de la vente de votre bien immobilier pour financer l’acquisition de votre nouvelle résidence. Le prêt relais est mis en place le temps que vous vendiez votre logement, afin que vous n’ayez pas deux crédits immobiliers à rembourser simultanément : celui de la maison que vous venez d’acheter et celui de l’appartement que vous n’avez pas encore revendu. Le prêt relais permet non seulement de ne pas passer à côté d’un bien immobilier, mais aussi d’éviter une période plus ou moins longue de location, tout en ayant des mensualités supportables.

Prêt relais : quel montant ?

Le montant d’un prêt relais est toujours calculé en fonction de la valeur de votre résidence actuelle (la maison ou l’appartement que vous allez vendre). Mieux vaut, dans ces conditions, être sûr de son estimation! Les banques accordent, en moyenne, 70% du prix estimé, déduit du montant des capitaux restants dus (CRD) de l’emprunt souscrit pour l’acquisition du premier bien. Mais ce chiffre varie, oscillant selon les établissements bancaires entre 60 et 80 % de la valeur. Tout dépendra de votre dossier. Si votre résidence actuelle est estimée à 200.000 euros, vous pourrez obtenir un prêt relais compris entre 120.000 et 160.000 euros.

Le prêt relais dit « sec »

Le premier type de prêt relais est qualifié de « sec » lorsque le prix de vente couvre le prix d’achat du nouveau bien. Il consiste à ne rembourser que de petites mensualités correspondant aux intérêts. Cela suppose que votre résidence actuelle, elle, est déjà payée. Ce n’est que lorsque l’ancien logement a finalement trouvé preneur que le capital du prêt relais est soldé, en une seule mensualité, grâce à l’argent de la vente. Si les banques acceptent de financer ce type de prêt, elles exigeront en revanche de l’apport.

Exemple

Un couple achète un appartement 260.000 € sans avoir revendu sa résidence principale estimée 300.000 €. Sa banque lui accorde un prêt-relais de 210.000 € représentant 70 % du montant de sa future vente qui sera valable pendant 12 mois. Le couple financera sur ses fonds propres les frais de notaire et les frais de dossier.

Le prêt relais dit « adossé »

Dans la majorité des cas, vous n’avez pas soldé votre emprunt immobilier en cours quand vous achetez votre nouveau bien. Et dans ces conditions, il est difficile d’imaginer que vous puissiez supporter, chaque mois, le remboursement de ce crédit, celui du prêt relais, plus la mensualité du crédit du nouveau logement. C’est pourquoi le prêt relais peut être adossé, ou autrement dit couplé, au crédit principal. Le but ? Payer des mensualités raisonnables.

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier affiché à 250.000 euros. Votre résidence actuelle est estimée à 170 000 euros, et votre banque consent à vous octroyer un prêt relais de 119.000 euros (70 % de la valeur).

Option 2, le prêt relais « adossé »

Vous allez souscrire un crédit immobilier de la totalité du prix de la maison, soit de 250.000 euros, intégrant le prêt relais de 119.000 euros.

Pendant toute la durée du remboursement (15, 20 ou 25 ans selon votre crédit), vos mensualités seront quasiment les mêmes, les divers frais étant « étalés », lissés. Mais en parallèle, vous aurez l’obligation de rembourser, sous deux ans maximum, les 119.000 euros.

Si au bout de quelques mois, vous vendez votre premier logement à hauteur de son prix estimé, soit 170.000 euros, vous empocherez 51.000 euros (prix de la vente – le montant du prix relais = 170.000 – 119.000 = 51.000 euros). Vous pourrez alors soit les conserver (pour effectuer des travaux par exemple), soit faire diminuer la durée, ou les mensualités de votre crédit immobilier.

Prêt relais : une bonne estimation

Comment être sûr de ne pas surestimer son bien immobilier ? Souvent une dimension affective vient perturber votre jugement. C’est pour cette raison que les banques demandent souvent une expertise immobilière qui sera réalisée par un professionnel. Ce rapport définira précisément la valeur vénale de votre bien. Cet expert tiendra en effet compte de plusieurs facteurs comme l’état extérieur et intérieur de votre logement. Il vérifiera que le bien visité corresponde bien à celui indiqué dans l’acte de vente. Il estimera son prix en tenant compte de travaux qui doivent être réalisés et comparera son estimation avec les ventes récentes de biens similaires.

Certains établissements peuvent aussi vous mettre en relation avec un expert immobilier, qui se déplacera à votre domicile, cette démarche est gratuite.

Comment diminuer le coût du prêt relais ?

Pour diminuer le coût de votre crédit-relais, mieux vaut vendre le plus vite possible, ainsi, vous réduirez le montant des intérêts à payer à la banque d’une manière significative.