La banque veut mesurer la capacité d’un ménage à rembourser un prêt. Le taux d’endettement est alors le rapport entre les charges financières mensuelles et le revenu disponible. Généralement, une banque ne prête pas quand le taux excède 33 %.
Toutefois, il peut dans certains cas, spécifiquement si vous percevez des revenus élevés, lui être supérieur.

Dans le jargon du marché de l’immobilier, un « primo-accédant » est un particulier qui achète son premier bien immobilier, et qui accède ainsi à la propriété pour la première fois.
Dans le détail, pourtant, un primo-accédant n’est pas toujours un néophyte de l’immobilier. Rentrent également dans le cadre de la définition les particuliers anciennement propriétaires de leur résidence principale, mais qui ne le sont plus depuis au moins deux ans à la date de leur nouvelle acquisition.
Paradoxalement, même certains propriétaires ou multi-propriétaires peuvent tout à fait être considérés comme des primo-accédants aux yeux de la loi, par exemple pour bénéficier d’un prêt à taux zéro.

Emprunter sans apport, c’est possible !
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Comment emprunter sans apport personnel : les points-clés et conseils pour un achat sans apport

• Crédit sans apport : les bons arguments
• Prêt à 100 % : un dossier bien préparé
• Des comptes bancaires bien tenus pour emprunter à 100 %
• Prêt sans apport : l’examen de la situation professionnelle
• Emplacement : un critère décisif également pour un emprunt à 100 %

Votre décision d’acheter un bien immobilier est prise. Vos revenus vous permettent d’envisager un emprunt remboursable par mensualités. Une fois la durée fixée (elle varie en fonction du montant emprunté et des mensualités de remboursement), la banque vous interrogera sur votre choix d’emprunter à taux fixe ou variable. La question est importante, car un mauvais choix peut coûter cher.

Maîtrise totale ou part d’inconnu ?

Un prêt à taux fixe est un crédit pour l’achat d’un bien immobilier dont le taux d’intérêt est identique pendant toute la durée de vie du crédit. Ainsi, tout est connu dès l’offre de prêt : non seulement le taux d’intérêt, mais aussi le coût total du crédit (la somme des intérêts payés à la banque), la durée de remboursement et le montant des échéances. En revanche, avec un prêt à taux révisable, le taux d’intérêt varie en fonction d’un indice de référence déterminé lors de la souscription du crédit. On ne peut donc en connaître à l’avance le coût total (somme des intérêts), puisque celui-ci est fonction du taux. Si ce dernier grimpe, le crédit coûtera plus cher. S’il diminue, le crédit reviendra moins cher… Mais on ne le sait pas à l’avance. L’indice de référence des prêts à taux variable est généralement l’Euribor : il s’agit du taux d’intérêt auquel les banques françaises se prêtent l’argent à court terme. Mais les prêteurs utilisent parfois des indices plus exotiques (monnaie étrangère, etc.). Le taux d’intérêt correspondra à la somme de cet indice et de la marge prélevée par la banque, inscrite dans le contrat de prêt

Taux variable

Un taux de départ inférieur à celui d’un prêt à taux fixe et la possibilité de profiter des éventuelles baisses des taux sont les deux avantages traditionnellement avancés par les banquiers pour inciter à souscrire un emprunt à taux variable. Des arguments qui n’ont vraiment d’intérêt que si les deux conditions suivantes sont réunies : un écart conséquent entre l’indice de référence du taux révisable et celui du taux fixe, et des taux fixes en haut de cycle, c’est-à-dire élevés (supérieurs à 6 %).

Avec des taux fixes très élevés, on peut légitimement espérer une baisse. C’est le scénario qu’ont vécu les emprunteurs ayant souscrit des emprunts à taux variable au début des années 2000. Les taux fixes oscillaient alors entre 5 et 6 %. Les taux révisables se négociaient un point de moins et l’on prédisait encore une détente des taux.

Durée d’emprunt très courte

Seul cas de figure où le révisable peut encore présenter un intérêt en période de taux fixes bas : les opérations à court terme (moins de 7-8 ans) avec un bon taux de départ restant fixe les deux ou trois premières années. Cette hypothèse concerne les clients n’ayant pas besoin d’emprunter sur une longue durée ou ceux possédant la certitude de revendre leur bien rapidement. Les premières années, on réalise des économies grâce au taux d’appel attractif, sans prendre par la suite le risque de supporter des taux prohibitifs pendant d’interminables années. Précisons tout de même que pour bénéficier aujourd’hui d’un taux d’appel attractif sur un prêt à taux révisable de courte durée et fixe les trois premières années, mieux vaut mettre sur la table un très bon dossier.

Limiter le risque

Par définition, un prêt à taux révisable comporte une part d’aléa. Mais pour éviter que le prêt ne se transforme en piège, il est indispensable de garder la maîtrise du risque. C’est pourquoi il est impensable de s’engager sans avoir vérifié l’existence d’un certain nombre de garde-fous, en particulier le plafonnement du taux d’intérêt (le cap). Le taux est révisable, mais à l’intérieur d’une certaine limite (à la hausse, comme à la baisse). Ce cap peut être de 1 %, 1,5 % ou 2 %. Lorsque le taux augmente ou diminue, c’est la mensualité qui varie.

Le calcul du taux annuel effectif de l’assurance précisé par décret.
En consultation publique depuis mars 2014, le décret fixant les modalités de détermination du taux annuel effectif de l’assurance (TAEA) a enfin été publié au Journal Officiel avec quelques adaptations.
L’objectif annoncé de ce TAEA est de rendre plus facilement comparables les différentes offres de prêt et d’assurance. Ainsi, depuis le 26 juillet 2014, toute offre ou toute publicité comportant une assurance proposée par le prêteur, que ce soit pour un prêt immobilier ou un prêt à la consommation, doit préciser pour l’assurance-emprunteur : le taux annuel effectif de l’assurance (à l’exclusion de tout autre taux), le montant total en euros de l’assurance pour l’ensemble des remboursements, et le coût en euros de l’assurance d’une échéance.

Le TAEG doit intégrer les coûts suivants :

• les frais de dossier, représentant généralement 1 à 1,5 % du montant du crédit
• en cas d’assurance obligatoire (risques liés au décès, à l’invalidité, à l’incapacité de travail…) souscrites auprès de l’établissement de crédit, le Taux Annuel
• Effectif Global en intègre aussi les primes ;
• les frais de garantie ;
• les frais de courtage.

Taux Effectif Global
Chaque établissement de crédit est libre de construire son offre comme il l’entend (tant qu’il respecte la loi).
De fait, d’une offre de crédit à l’autre, les frais (frais de dossier, frais d’assurances, de garantie, etc.) et les taux d’intérêts varient.
Faut-il préférer une offre comprenant un taux d’intérêts peu élevé mais dont les frais de dossier sont importants? Une offre sans frais de dossier avec un taux plus important?
La tâche revenant à comparer les offres de crédit qui vous sont proposées par les banques est donc extrêmement complexe si vous n’êtes pas familier avec les mathématiques: vous devrez réintégrer tous ces frais dans le coût total de votre crédit et déterminer un taux (le TEG) qui permettra cette comparaison sur la seule base de celui-ci.
Le TEG permet donc de comparer des offres de crédit comportant des frais et des taux d’intérêts différents.
Le coût de votre crédit doit être précisé obligatoirement par votre banque de façon précise (coût mensuel & coût annuel).
Définition du TEG
Le taux effectif global (TEG) représente le coût réel du crédit. Il est utilisé pour comparer des offres de crédit immobilier (pour les crédits à la consommation, c’est un taux actuariel (TAEG) qui est utilisé).

Le TEG intègre obligatoirement :

• le taux d’intérêt contractuel,
• les frais d’assurance (uniquement quand elle est obligatoire),
• les frais de dossier,
• les frais de garantie (hypothèque, caution mutualiste, privilège prêteur de denier, …),
• les frais annexes (frais de courtage, …).

TEG usuraire, manquant ou erroné
Lorsque le TEG calculé par votre banquier et mentionné dans le contrat est erroné, manquant ou usuraire, la clause du contrat qui stipule le taux d’intérêt est frappé de nullité.
Dans ce cas, vous êtes en droit de demander le remplacement du taux d’intérêt contractuel par le taux d’intérêt légal. Si auparavant l’opération n’était pas forcément intéressante, elle l’est aujourd’hui: le taux légal est très faible !
Le taux légal s’appliquera depuis l’origine du prêt jusqu’à son terme.
Pour plus d’informations, rendez-vous sur le site du Service Public.

Loi Scrivener : crédit immobilier et contrat de prêt
Definition LOI Scrivener
La loi Scrivener relative à la protection de l’emprunteur régit non seulement l’offre de prêt et les modalités de conclusion du contrat mais aussi les publicités relatives aux prêts immobiliers. Une première version de la loi Scrivener est entrée en vigueur le 10 janvier 1978 elle a été ensuite complétée par la loi Scrivener 2 du 13 juillet 1979.
Les particuliers qui souscrivent un prêt immobilier d’un montant supérieur à 21 500€ pour financer l’acquisition de leur logement sont protégés par la loi Scrivener.

La loi Scrivener organise la protection du consommateur en 3 étapes :

• toute publicité faisant référence à un prêt immobilier doit comprendre un certain nombre d’informations,
• au niveau de l’offre de prêt : elle doit comporter des mentions obligatoires et l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours avant de l’accepter,
• lors de la conclusion du contrat de prêt, des informations sont requises et les cas dans lesquels l’emprunteur peut se défaire du contrat prévu.

Compte tenu de la complexité des crédits immobiliers, ces mesures sont destinées à améliorer l’information de l’emprunteur afin qu’il puisse mesurer exactement l’étendue de son engagement et le cas échéant se désengager ou annuler son contrat de crédit si l’offre ne lui convient pas.

Faut-il rembourser un prêt immobilier sur 15 ans ou sur 30 ans ? Dans le premier cas, vous paierez moins d’intérêts mais la mensualité sera plus élevée. Dans le second, vous emprunterez davantage et/ou vous ferez baisser la mensualité mais les intérêts coûteront plus cher.

Une durée de remboursement idéale n’existe pas.

Chaque cas est particulier et votre décision va dépendre du montant de votre projet, de vos revenus, des d’intérêts que vous souhaitez payer, de votre apport personnel, etc. Pour choisir votre durée de remboursement, basez-vous sur ces deux règles de base du crédit immobilier :

• plus le délai de paiement du crédit est court, moins les intérêts coûtent cher. Une solution économique mais qui peut empêcher d’acheter car la mensualité est plus élevée. Vous risquez ainsi de ne plus respecter la règle des 33 % de capacité d’endettement (votre échéance de prêt ne peut pas dépasser le tiers de vos revenus nets de charges),
• plus le remboursement est long, plus la mensualité baisse et/ou le montant emprunté augmente. Mais les intérêts peuvent atteindre des montants astronomiques, notamment si la durée atteint voire dépasse 30 ans. Ce qui peut poser problème en cas de remboursement anticipé du crédit quelques années après l’achat suite à une revente subie.

Votre objectif est donc d’équilibrer le montant des mensualités, le capital emprunté et le coût global du crédit en fonction de vos objectifs. Si vous empruntez alors que vous avez cinquante ans, par exemple, mieux vaut viser le remboursement du crédit au moment du départ à la retraite et donc choisir une durée de dix à douze ans. Pour mesurer l’impact de l’allongement du crédit sur le capital, la mensualité et les intérêts, reportez-vous à nos calculettes.
Allonger la durée du crédit pour pouvoir acheter
Emprunter davantage. Vous ne pouvez pas acheter en empruntant sur 15 ans ? En allongeant la durée de remboursement, vous empruntez davantage à mensualité constante. Une solution souvent employée par les jeunes ménages qui achètent pour la première fois, dont le budget est peu extensible. Ils empruntent souvent sur vingt ou vingt-cinq ans alors qu’en France, la durée moyenne de remboursement tourne autour de dix-sept à dix-huit ans.
Exemple
Pour une échéance mensuelle autour de 1.000 €, vous empruntez sur 15 ans 163. 000 € à 1,40%, vous payez 17.808 € intérêts (taux hors assurances, frais annexes et coût des garanties). Avec un prêt sur 25 ans à 1,90% (taux hors assurance), le capital monte à 239.000 €, les intérêts atteignant 61.429 €.
Diminuer la mensualité
Autre possibilité offerte par les financements au long cours : ils font baisser la mensualité à capital emprunté équivalent. Les emprunteurs à revenus modestes peuvent ainsi décrocher leur prêt en ramenant l’échéance en dessous des 33 % de capacité d’endettement. Rappelons que vos remboursements mensuels ne peuvent pas dépasser le tiers de vos revenus nets de charges.
Exemple
Pour un emprunt de 160.000 € à 1,40% (taux hors assurance) sur 15 ans, la mensualité atteint 986 €, les intérêts s’élevant à 17.480 €. Vous devez gagner au moins 2.987 € pour décrocher ce prêt. A 1,90% (taux hors assurance) sur 25 ans, l’échéance descend à 670 € par mois, les intérêts grimpant à 41.120 €. Un revenu mensuel de 2.030 € minimum est nécessaire pour obtenir cet emprunt.
Crédits immobiliers longue durée : à quel prix ?
Plus la durée de remboursement s’allonge, plus le crédit coûte cher.
L’amortissement du capital dure plus longtemps, or c’est justement sur ce capital que sont calculés les intérêts. Autre facteur de renchérissement : avec un prêt longue durée, la banque prend davantage de risques. Le taux d’un crédit sur 25 ans est toujours supérieur à celui d’un emprunt sur 15 ans.
Réduire la durée du crédit
Si vous empruntez sur 20, 25 ou 30 ans, veillez à raccourcir la durée le plus vite possible. Pour y parvenir, vous pouvez augmenter la mensualité si vos revenus progressent. Autre possibilité : rembourser une partie du crédit par anticipation. Mais dans ce cas, tenez compte des pénalités pour remboursement anticipé et des différents frais liés à cette opération.
Près au logement très longue durée : quels risques ?
Des assurances difficiles à obtenir.
En cas de décès ou d’invalidité, vous devrez supporter l’intégralité du remboursement. Surtout, ces assurances seront plus chères : sur de très longue durée, le risque du prêteur est en effet plus élevé.
Une revente urgente risquée.
Avec un prêt sur plus de 30 ans, vous amortissez très peu de capital les premières années puisque pendant celles-ci, la mensualité paie essentiellement des intérêts. Résultat : en cas de revente forcée (divorce, mutation professionnelle) et a fortiori en cas de baisse du marché de l’immobilier, le prix de vente peut s’avérer insuffisant pour couvrir le remboursement du prêt.

C’est l’engagement pris par un organisme financier spécialisé de se porter garant du remboursement de l’emprunteur auprès de la banque qui lui a accordé un crédit immobilier.

L’organisme de caution doit donc être agréé par l’établissement prêteur qui acceptera ou non cette garantie en fonction du profil de l’emprunteur et du crédit demandé. Ces organismes fonctionnent grâce à un fonds de garantie qui permet de mutualiser les risques.

L’emprunteur n’est pas tenu de signer l’acte de caution devant notaire.

Une banque qui accorde un crédit immobilier prend un risque. Pour se protéger, elle exige toujours une garantie financière : l’hypothèque ou la caution. Grâce à elles, l’établissement bancaire est sûr d’être payé en cas de défaillance de l’emprunteur. Cette garantie est obligatoire et reste à votre charge.
L’hypothèque

L’hypothèque permet à la banque de saisir le logement en cas de défaillance de l’emprunteur, de le vendre, et de se rembourser grâce à la somme obtenue. En moyenne, cette garantie vous coûtera environ 2 % du montant emprunté. Si elle est obligatoire, l’hypothèque ne vous empêche pas de vendre votre appartement ou votre maison. Deux possibilités :

• soit vous remboursez en totalité le prêt immobilier grâce à l’argent de la vente, et dans ce cas, l’hypothèque est levée,
• soit vous demandez le transfert de l’hypothèque sur un nouveau crédit. C’est le cas si vous vendez votre logement pour en acheter un autre en renégociant votre crédit, mais sans en contracter un nouveau. Dans le même temps, vous pouvez demander le transfert de l’hypothèque attachée à ce crédit. Une solution qui coûtera moins cher que les frais engendrés par une mainlevée d’hypothèque et par la prise d’une nouvelle garantie.

La caution
Le principe de la caution est simple : le bénéficiaire du prêt immobilier verse une cotisation à un établissement spécialisé (fonds mutuel), qui se porte garant. C’est ce dernier qui, en cas de défaillance, rembourse la banque, avant de se retourner contre l’emprunteur. En moyenne, cette garantie vous coûtera environ 2 à 3 % du montant emprunté.
La caution moins chère que l’hypothèque ?
La principale différence entre l’hypothèque et la caution est financière ! L’hypothèque entraîne de nombreux frais : taxe de publicité foncière, droits de timbre, émolument du notaire…C’est pourquoi de plus en plus d’acquéreurs se tournent vers la caution. Car, si son coût de départ est sensiblement le même que celui d’une hypothèque, une partie de la cotisation versée est rendue lorsque le prêt est totalement remboursé. Et l’emprunteur fait également l’économie des frais d’enregistrement de l’acte notarié.

Exemple de coûts (estimations indicatives)

Dans le cas d’un prêt d’un montant de 180 000 € :

• les frais d’hypothèque s’élèveront à 2 620 €,
• les frais d’inscription en privilège de prêteur de deniers s’élèveront à 1 075 €,
• et les frais de caution à 2 322 €, dont une partie peut être remboursable (estimation indicative de 1 114 €), soit un coût net de 1208 €.

Définition : l’acquisition, la construction d’un logement ou la réalisation de travaux importants nécessitent très souvent un prêt. Dans la plupart des cas, un apport personnel est exigé. Cette somme sert à financer une partie de votre investissement immobilier.

Votre apport peut provenir d’économies personnelles issues d’une épargne régulière au fil des ans.

(Livret épargne logement, Livret A, Livret développement Durable)

Ou des placements mobiliers (assurance vie, Plan d’épargne entreprise, ) sont des solutions évidentes pour se constituer un apport.

Cet effort de thésaurisation est un bon point pour vous. Pour la banque, cela signifie que vous êtes du genre fourmi. Selon elle, vous serez capable de vous astreindre à rembourser chaque mois un petit bout du crédit. Résultat, face à un profil moins risqué, la banque vous fera bénéficier d’un taux meilleur marché.

L’apport personnel peut aussi provenir de la revente d’un appartement, d’une donation de parents ou de grands-parents, d’un héritage ou d’un emprunt familial.

Vous faites partie d’une entreprise de plus de cinquante salariés ?

Vous pouvez demander le déblocage anticipé du Plan d’Epargne Entreprise (PEE). Une fois récupérée, cette somme servira à doper l’apport personnel.

Les « petits prêts » comptent aussi !

On les qualifie souvent de « petits prêts » car ils financent partiellement une opération immobilière. Malgré leurs montants plafonnés, ils sont précieux à double titre. D’abord, ils offrent des taux d’intérêts bonifiés. Ensuite, les banques les comptabilisent comme de l’apport personnel. Il serait donc dommage de s’en priver !

Les prêts concernés sont : le Prêt à Taux Zéro (PTZ), l’Epargne logement (plan ou compte), le 1% Logement, le prêt relais, les crédits aux fonctionnaires et ceux délivrés par les caisses de retraite ou la Caisse d’allocations familiales (CAF).

Combien apporter ?

Vous êtes en mesure d’engager pas mal d’argent dans votre opération immobilière ?

Attention de ne pas vider votre bas de laine dans le seul but de muscler votre apport personnel. Il serait dommage de se démunir de liquidités, surtout si c’est pour se retrouver sur la paille, sans matelas de sécurité en cas de dépenses imprévues. Si vous parvenez à obtenir de bonnes conditions de crédit sans avoir à « casser » un ou plusieurs produits de placements, Cela reste très intéressant.

L’apport personnel est-il obligatoire pour acheter un bien ?

L’apport personnel n’est pas obligatoire pour obtenir un prêt, mais il est fortement conseillé. Il permet de faciliter l’obtention du crédit ou d’accéder à des conditions meilleures. Reste que ce critère d’appréciation n’est pas le seul pris en compte par les banques. Le niveau d’endettement, l’évolution des revenus, la capacité d’épargne sont regardés à la loupe à l’examen du dossier par la banque.

Renégocier ou faire racheter son crédit immobilier revient à obtenir une diminution du taux de son prêt immobilier. Cette baisse du taux permet alors, soit de :

– réduire le montant de ses mensualités pour le reste de la durée de remboursement,
– réduire sa durée de remboursement en conservant les mêmes mensualités.

Condition pour renégocier son prêt immobilier

• L’écart entre le taux d’origine et le taux actuel doit être d’au moins 1 point.
• La durée restante de remboursement doit être conséquente. Pourquoi ? Parce qu’il faut que le gain financier de la renégociation ou surtout du rachat soit supérieur aux frais engendrés (voir plus loin).
• Dernier point, ceux qui désirent vendre leur bien rapidement n’ont pas intérêt à faire racheter leur crédit : cette opération engendre souvent des frais de remboursement anticipé, plafonnés à 3% du capital restant dû avant remboursement, qu’ils n’auraient pas le temps d’amortir.

Frais de renégociation de prêt immobilier

Chez Promoscredits.com, cette prestation est totalement gratuite pour une renégociation de prêt immobilier, aucun honoraire à payer !

Ainsi, vous optimiserez significativement le coût du rachat ! 

Comme indiqué ci-dessus, renégocier un prêt immobilier avec son banquier peut engendrer des frais de dossier sur lesquels il faut se renseigner avant toute prise de décision.
Un rachat de crédit, lui, peut en plus conduire au règlement de plusieurs autres factures, comme des frais de remboursement anticipés réclamés par l’établissement bancaire du crédit original. Il ne faut pas non plus oublier les diverses assurances inhérentes à tout crédit immobilier.

Le montant des frais de notaire 

Les frais d’acquisition, couramment appelés « frais de notaire », qui sont en réalité composés de plusieurs postes, dont les émoluments du notaire s’ajoutent au prix d’achat du bien.

Pour un logement ancien, on estime ces frais à environ 8% du prix de vente.

Pourquoi parle-t-on de « frais de notaires » ?

Les frais d’acquisition d’un bien immobilier sont essentiellement composés d’impôts payés à l’Etat. Pour autant, ils sont souvent appelé « frais de notaire ».

Cette erreur de langage s’explique aisément. En effet, bien que ces frais ne leur soient pas destinés (du moins en grande partie), les notaires ont la charge de les collecter pour le compte de l’Etat. Ils sont ensuite tenus de les reverser au Trésor Public.

Les frais d’acquisition comprennent les impôts et les taxes

(appelés droits d’enregistrement)

Ils sont liés à l’acquisition du bien et versés au Trésor public.

Ils reviennent, selon le cas, à l’Etat ou aux collectivités locales. Calculés selon la valeur du bien, leurs montants varient selon son lieu géographique.

Les frais d’acquisition comprennent les frais et débours

Il s’agit des sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client.

Ces frais et débours servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de propriété (conservateur des hypothèques, inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente, document d’urbanisme, extrait du cadastre, géomètre expert, syndic, etc…).

Les frais d’acquisition comprennent la rémunération du notaire

La rémunération du notaire proprement dite est appelée émoluments.

De nouveaux mécanismes ont été mis en place par le décret du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certaines professions du droit ainsi que par l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires.

Le tarif des notaires voit ses taux baisser de 1,40 %.

Société Civile Immobilière : une société non commerciale

Définition et avantages
La création d’une société civile immobilière (SCI) peut être un bon moyen de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier et d’en préparer la transmission. Le point sur les avantages et les inconvénients de la SCI.
Une société civile, notamment une SCI familiale, peut en effet devenir un excellent outil de stratégie patrimoniale, en particulier sur le plan fiscal. A condition toutefois d’en connaître les contraintes.

Pourquoi créer une SCI ?
Toute personne physique (particulier) ou morale (société) peut créer une société civile immobilière SCI en France et dans les départements d’outremer, quelle que soit sa nationalité. Elle comprend un minimum de deux personnes.
Les statuts, constituant les règles de fonctionnement, doivent être écrits et signés par l’ensemble des associés. Bien leur rédaction soit assez souple, un certain nombre d’éléments doivent être cependant respectés.
C’est le 8 mars 1804 que qu’apparait la société sous forme civile, puis en 1867, la possibilité de rendre son capital variable. Une société naît d’un contrat commis entre plusieurs personnes (deux au minimum) dans l’unique but de détenir un ou plusieurs biens immobiliers comme appartements, immeubles, maisons, ou locaux commerciaux, bureaux, etc.
Régie par les articles 1845 à 1870-1 du Code civil, la SCI est définie par l’article 1832 du même code, comme un contrat que l’on dénomme statuts, pour partager le bénéfice entre associés et profiter de l’économie qui pourrait en résulter.
Le majeur et majeur sous sauvegarde de justice peuvent devenir associés d’une société civile immobilière, mais aussi si le majeur se trouve en curatelle de justice, ou sous curatelle avec l’aide de son tuteur.
Le peut également, la personne mineure émancipée directement ou par le mariage pour la femme, ou si elle est non émancipée, avec l’aide de son représentant légal.

Les époux
Seuls ou avec d’autres personnes, deux époux peuvent créer une SCI. Toutefois, si la société est constituée uniquement par les deux époux, la situation attire l’attention du fisc lequel va tenter, peut-être, d’avancer le fait que les époux tentent par ce montage, de se faire une donation déguisée. Pour éviter que les services fiscaux vous opposent cet argument, veillez à ce que les époux aient le même nombre de parts sociales dans le capital. Le conseil d’un notaire peut toujours être le bienvenu si votre situation est compliquée.
Il peut être monté une SCI spécifique de manière à ce que les biens restent toujours dans la même famille, en ne permettant pas à un étranger à celle-ci d’y participer.

Le SCI ne peut pas faire des actes de commerce
Une SCI ne peut en aucun cas faire de commerce, ni avoir un but agricole. Sa vocation est exclusivement immobilière, rien d’autre. Elle ne peut pas avoir pour but d’acheter des immeubles dans l’unique perspective de les revendre. Elle peut bien entendu vendre le ou les biens immobiliers dont elle est propriétaire, mais ne peut en faire un commerce régulier (article L.110-1 et 110-2 du code de commerce).
Dans le cas où elle voudrait elle-même poursuivre des activités commerciales, elle devra monter une structure commerciale indépendante (SAS, SASU, SARL, etc.), les associés de la SCI pouvant d’ailleurs être les mêmes que ceux de celle-ci. Le montage légal est le suivant : la SCI donne en location le ou les biens immobiliers à la ou aux structures commerciales, laquelle/lesquelles les exploite en offrant une sécurité : la société civile immobilière et la structure commerciales sont deux personnes morales distinctes. Les problèmes de l’une ne pourront pas influer sur l’autre.
Exemple : une SAS loue des locaux à la SCI pour exploiter un fonds de commerce. Un dépôt de bilan est inévitable pour la SAS. Le bien immobilier est préservé et ne pourra pas être vendu pour payer les dettes, puisque le propriétaire reste la SCI, la SAS n’étant que locataire.

Un atout majeur : la SCI évite l’indivision
Lorsque deux personnes au minimum physiques ou morales achètent en commun un bien immobilier, ils s’unissent et se lient dans le paiement et la jouissance de celui-ci. C’est ce qu’on appelle l’indivision. Les décisions doivent être prises en commun, aucune d’entre-elles ne peut vendre sans l’accord de ou des autres.

Autre cas de figure :
le décès de l’un des acteurs de cette opération. Prenons un cas simple. Une maison est achetée par 3 personnes. L’une d’entre-elles décède. Les deux autres personnes coïndivisaires devront se cotiser pour reverser la part du défunt, aux héritiers.

Certes les articles 815 à 818 du Code civil traitent ce problème en soulignant que : «Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention » indique l’article 815 dudit code. Mais les soucis sont loin d’être résolus.
La société civile immobilière résout ce type de problème. En effet, le bien acheté appartient non pas à des personnes physiques, mais à la personne morale qu’est la SCI. Cette dernière est constituée elle-même de personnes physiques ou morales propriétaires d’une partie des parts sociales en « non indivision ». Si un membre quitte la société ou décède, le bien immobilier continue à appartenir à la SCI, que les autres associés soient ou non, d’accord avec cette décision de départ. Les statuts règlent ces conflits à l’avance.

Pour la revente : le notaire n’a pas à intervenir
Habituellement, lorsqu’un bien immobilier est vendu, l’acte notarié est obligatoire, dans tous les cas de figure, sauf dans le cas où il s’agit d’une société civile immobilière à condition que celle-ci cède la société avec les biens compris (idem pour les autres sociétés). Il s’agit en effet d’une cession et non d’une vente immobilière directe. En revanche, si le bien immobilier est vendu sans qu’il y ait cession des parts, cette fois, le passage devant un notaire est requis.

Avantage pour l’acheteur d’un bien par le bais des parts sociales : pas de frais de notaire à payer, juste un droit de 5% sur le montant des parts sociales. Exemple : une maison appartenant à la SCI est estimée à 100.000 d’euros. Les parts sociales intégrant cette bâtisse correspondent à ce montant. L’acheteur ne payera que 5.000 euros (5% de 100.000) aux services fiscaux. Pas un centime de plus pour ce qui concerne les droits, ni aucun frais d’honoraires ou d’enregistrement chez le notaire.
On peut se poser la question de la validité d’un acte passé entre les deux parties. Le contrat de cession est absolument valable et sans aucun problème.

Un étranger peut être associé ou gérant
Dans une SCI, tout le monde peut être associé et/ou gérant, quel que soit le pays de résidence. Aucune condition n’est requise, hormis celle d’avoir la capacité à gérer une entreprise.
Toutefois, si un associé habite au bout du monde, il est impératif que le siège de la SCI soit situé en France.
Grâce à internet et à la modernisation des services administratifs français, il n’est plus nécessaire d’être physiquement présent sur le territoire pour la création.

Le cas des mineurs
S’il est âgé de 16 ans et émancipé, un mineur peut être associé à une SCI puisqu’il dispose des mêmes capacités civiles d’un majeur. Il peut faire des apports, à condition qu’il en soit propriétaire. La loi encadre cette situation pour laquelle l’accord des deux parents est requis.
Conformément à l’article 389-5 du Code civil, l’accord du juge des tutelles est obligatoire si le mineur émancipé :

• n’a plus qu’un seul parent
• apporte un bien immobilier,
• si l’un des parents n’est pas d’accord.

Même d’un commun accord, les parents ne peuvent sans l’autorisation du juge des tutelles :

• apporter un immeuble qui appartient au mineur,
• un fond de commerce, lui appartenant,
• contracter un emprunt en son nom,
• renoncer pour lui, à un droit,
• partager à l’amiable,
• établir un état liquidatif.

Dans la perspective où l’acte cause un préjudice au mineur, le ou les parents en sont tenus pour responsables solidairement.

Conclusion
La création d’une société civile immobilière est très intéressante d’un point de vue fiscal, et permet de ne pas créer d’indivision. Elle permet aussi selon l’option du régime fiscal d’imposition, de déduire des frais de réparation et de gestion, ce qui n’est pas négligeable.

Les associés sont d’une grande diversité. Peuvent se réunir au travers d’une SCI, des entreprises pour acheter des locaux commerciaux par exemple, les membres d’une même famille en interdisant toute intrusion de personnes qui lui sont étrangères (SCI familiale), entre amis ou un mixage de tous.

Si une SCI ne peut acheter ne peut faire de commerce son objet social, la SCI de construction-vente en est autorisée. Cette dernière peut avoir pour but de faire construire une maison, un immeuble, ou quelconque bâtiment dans le seul but de faire du profit. On visitera avec intérêt le site spécialisé sur ce sujet en cliquant sur ce lien.

Il est conseillé : SCI à capital variable
Enfin, il est conseillé d’adopter un capital variable. Il permet une plus grande souplesse, évite des formalités de modification lorsqu’un des associés par son départ ou son décès fait varier le capital, et offre une discrétion aux associés nouveaux par sa non présence sur les statuts ;
La gestion d’une SCI n’est ni lourde, ni complexe. Si elle adopte le régime de l’imposition sur le revenu (majorité des cas), aucune comptabilité n’a obligation de forme particulière et peut s’établir simplement. En revanche, si elle adopte le régime de l’imposition sur les sociétés, un bilan annuel devra être établi.
En créant vous-même votre société, le coût oscillera entre 180 et 290 euros environ pour les frais d’enregistrement, et l’annonce légale. Le prix est déterminé en fonction de la longueur de l’annonce légale. Plus cette dernière est courte, moins les frais sont élevés.

Les intérêts intercalaires sont les intérêts dus à la banque ou à l’organisme de crédits lorsqu’elle débloque des fonds et que vous ne commencez pas alors à rembourser votre prêt.

Ce sont les intérêts produits par les portions du crédit qui sont débloquées alors que le crédit ne l’est pas dans sa totalité.

Attention: ces intérêts, calculés au taux du prêt, s’ajoutent au remboursement prévu au tableau d’amortissement.

Ainsi, pour la construction d’un logement neuf (vente sur plan), ou dans le cas d’une grosse rénovation, les prêts sont débloqués progressivement, au fur et à mesure de l’avancement du chantier.

Pendant cette période de quelques mois, vous aurez à payer des intérêts intercalaires sur les sommes débloquées. Leur montant varie selon l’importance des fonds débloqués et la durée des travaux.

Vous êtes sur le point d’acheter, pour vous ou pour louer, et vous hésitez entre le neuf et l’ancien ?

C’est une affaire de goût, d’emplacement, de budget et de calendrier.

Si l’ancien représente la majorité du marché immobilier, le neuf présente aussi de sérieux avantages.

Les principaux avantages d’un achat de logement neuf :

• une surface habitable optimisée, des aménagements adaptés à vos goûts et à vos besoins et, pour un appartement, la possibilité de profiter d’équipements collectifs en excellent état (ascenseur, parking, etc.),
• un logement aux normes techniques de sécurité (installations électriques, de gaz, etc.) et une isolation phonique et thermique optimale (depuis le 1er janvier 2013, respect obligatoire de la réglementation thermique RT 2012),
• des charges courantes plus faibles : facture énergétique allégée, pas de gros travaux à financer à court terme, exonération partielle ou totale de taxe foncière pendant les deux années qui suivent l’achèvement de la construction,
• des frais de notaire moins élevés que dans l’ancien : autour de 3 & 4 % du montant de la transaction dans le neuf (biens acquis comme « immeuble à construire), VEFA ou construction de maison) contre environ 6 % à 8 % dans l’ancien,
• des garanties de parfait achèvement, biennale et décennale du constructeur et/ou des artisans,
• un dispositif d’aide à l’acquisition d’une première résidence principale dans le neuf : le prêt à taux zéro (PTZ),
• des réductions d’impôt pour l’investissement locatif dans le neuf (à travers certains dispositifs de défiscalisation).

Acheter du neuf, les principaux inconvénients :

• manque de visibilité sur la luminosité et le rendu final de la construction,
• incertitude sur la pérennité et la fiabilité des entrepreneurs,
• peu de programmes neufs en centre-ville.
• en cas de construction d’une maison ou d’achat d’un appartement sur plans (VEFA), délai entre 10 et 18 mois entre la signature du contrat et l’emménagement : les travaux doivent être financés au fur et à mesure de leur état d’avancement (le plan de financement doit en tenir compte).

Les principaux avantages d’un achat de logement ancien :

• grande diversité de biens situés en centre-ville,
• dans la même commune ou le même quartier, l’ancien est généralement moins cher que le neuf,
• possibilité d’emménager environ 3 mois après la vente immobilière (signature du compromis ou de la promesse de vente),
• décote sur le prix de vente d’un logement ancien nécessitant de réaliser des travaux de rénovation, (attention à bien évaluer le montant des travaux afin de l’intégrer en amont dans le budget d’acquisition immobilière).
• en fonction de la nature des travaux, il existe des prêts règlementés avantageux tel que le prêt éco-PTZ ou des prêts bancaires spécifiques pour financer des travaux d’économie d’énergie.

Acheter dans l’ancien, les principaux inconvénients:

• financement de travaux à court ou moyen terme (réfection de la toiture, ravalement de façade, travaux d’isolation, etc.) respectant les normes en vigueur,
• charges courantes plus importantes, surtout si le logement ou bâtiment n’a pas été réalisé selon les normes actuelles d’isolation thermique et acoustique.

Vous venez d’acheter la maison ou l’appartement de vos rêves. Il vous reste à obtenir votre crédit immobilier. Vous allez donc constituer votre dossier de demande de prêt pour le présenter à la banque. Voici la liste des documents à fournir, assortie de quelques conseils pour passer cette étape avec succès.

Si vous empruntez à deux, chaque membre du couple devra fournir tous les documents demandés.

• Justificatif d’identité,
• Copie livret de famille,
• Copie contrat de mariage,
• Copie jugement de divorce,
• Justificatif de domicile actuel,
• 2 derniers avis d’imposition,
• 3 derniers bulletins de salaire,
• Bulletin de salaire décembre année (n-1),
• Contrat de travail,
• Attestation titularisation (fonctionnaire),
• Revenus pensions, retraites,
• Justificatifs revenus fonciers existants,
• 3 derniers relevés de compte en banque,
• Justificatif des encours (tableaux d’amortissement),
• Justificatif de l’apport,
• Compromis de vente,
• Diagnostic Performance Énergétique (DPE).

N’oubliez pas que toutes les banques demandent les mêmes documents.

Un dossier complet, vous permettra d’obtenir rapidement une réponse de la part de nos partenaires.

De cette manière, votre projet évoluera rapidement et dans les meilleures conditions possibles.

Les crédits immobiliers peuvent être refinancés à un certain moment par leurs créanciers via un remboursement anticipé. Il s’agit de réemprunter une somme avec un taux d’intérêt moins élevé afin de bénéficier d’une baisse de mensualité. La manœuvre de refinancement ne concerne que les prêts à taux fixe qui ne peuvent faire l’objet d’aucune baisse.

Adapté uniquement aux prêts à taux fixe, le refinancement sert à rembourser avant l’échéance le capital restant dû. La procédure vise à réemprunter le montant à rembourser à un meilleur taux par rapport au taux initial. Cependant, elle n’est accessible qu’avec le règlement des pénalités de remboursement anticipé qui s’élèvent généralement à 3% du capital restant.

Si vous songez à un refinancement de crédit, il est important de bien étudier le taux de votre crédit actuel et si vous avez la possibilité de le ramener à un niveau plus bas… Toutefois, vous devrez aussi estimer l’avantage d’un tel procédé sur le temps de remboursement restant. Deux options peuvent aussi motiver le recours à cette anticipation de remboursement, il s’agit de :

• la baisse des taux d’intérêt, l’amélioration de la situation financière de l’emprunteur.

C’est une condition qui, si elle ne se réalise pas, rend le contrat pour lequel elle a été conclue, caduc. Pour être valable, cette condition ne doit pas dépendre de la seule volonté de celui qui s’oblige. Si tel était le cas, on dirait que la condition est potestative et elle ne serait pas valable. C’est le cas, par exemple, si vous achetez un logement à condition de vendre le vôtre.

La condition suspensive d’obtention du financement est valable dans la mesure où elle dépend essentiellement de la banque, c’est-à-dire d’un événement susceptible de se produire ou non dans l’avenir.

Si la banque vous refuse les prêts demandés, vous pourrez retrouver votre liberté en faisant valoir que la condition suspensive ne s’est pas réalisée. Vous pourrez donc décider de renoncer à acheter le logement puisque vous n’avez pas obtenu le financement espéré. Pour cela, vous devrez faire part du refus de prêt de la banque au vendeur dans le délai prévu dans la condition suspensive d’obtention de crédit.

L’inverse est vrai également : si finalement, vous n’achetez pas, vous n’êtes plus tenu d’emprunter. Les deux opérations, acquisition et financement, sont donc intimement liées, et ce conformément aux articles 16 et suivants de la loi Scrivener inscrits désormais dans le Code de la consommation.

Attention, cette clause est protectrice de l’acheteur uniquement, et non du vendeur. Par conséquent, si l’acheteur n’obtient pas ses crédits dans le délai prévu dans le compromis de vente, il peut décider d’acheter quand même, et essayer de trouver d’autres financements (prêt familial ou prêt auprès d’une autre banque). Il prend un risque important, car il devra alors verser une pénalité élevée au vendeur si finalement il n’arrive pas à obtenir les fonds nécessaires. Cette pénalité représente généralement à 10 % du prix de vente du bien, mais peut être plus élevée encore.

Le vendeur ne peut pas librement remettre son bien en vente sous prétexte que l’acheteur n’a pas obtenu ses crédits dans le délai prévu. Il doit au contraire attendre que l’acheteur manifeste clairement sa volonté de renoncer à l’achat.

Pour les acheteurs qui ont besoin d’un crédit immobilier.

La condition suspensive d’obtention de prêt est d’ordre public, c’est-à-dire qu’elle est obligatoire dès l’instant où un particulier achète un logement à l’aide d’un crédit immobilier. Il en informe alors le vendeur, et cela sera inscrit dans le compromis de vente : le notaire va y préciser que l’acheteur achète le logement à condition d’obtenir les prêts qu’il va détailler.

Ainsi, si malgré ses démarches pour obtenir le financement indiqué dans la condition suspensive de crédit, l’acheteur n’obtient pas ses prêts, il pourra décider de renoncer à l’achat sans pénalité, à condition de faire part du refus de prêt de la banque au vendeur dans le délai indiqué dans le compromis de vente.

Pas pour les acheteurs qui ne demandent pas de crédit.

En revanche, si l’acheteur n’a besoin d’aucun prêt pour financer son logement, il doit alors renoncer expressément au bénéfice de la condition suspensive de prêt. Pour cela, il doit indiquer dans le compromis de vente qu’il ne souhaite pas emprunter pour acheter le logement.

Ainsi, pour que la condition suspensive d’obtention des prêts ne s’applique pas, il faut d’une part que la promesse indique que le prix sera payé sans l’aide d’un emprunt et d’autre part, que l’acquéreur précise de sa main qu’il a été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra pas bénéficier des dispositions de la loi Scrivener.

Si l’acheteur omettait de signaler qu’il achetait à l’aide d’un prêt mais ne renonçait pas expressément au financement du bien à l’aide d’un prêt, il pourrait quand même bénéficier de la protection. S’il demandait un crédit  immobilier, malgré tout, et que celui-ci lui était refusé, il serait quand même protégé, et pourrait renoncer à l’achat. La protection de l’emprunteur est donc poussée à l’extrême !

En pratique, les rédacteurs d’actes attachent toujours une attention particulière à remplir la clause de crédit de façon précise et non équivoque afin de permettre à l’acheteur et au vendeur de savoir clairement ce qu’il en est sans ambiguïté.

La condition suspensive doit être précise : vous devez indiquer le montant et le taux maximal du prêt ainsi que sa durée.

Exemple

Si vous mentionnez acheter à l’aide d’un prêt de 150.000 €, avec un taux de 2,30 % sur une durée de 15 ans, la condition suspensive va jouer et vous permettre de renoncer à l’achat du logement sans pénalité, si un prêt répondant à ces conditions vous est refusé.

En revanche, vous ne pourrez pas faire valoir un refus de la banque si vous aviez, par exemple, demandé un prêt d’un montant de 170.000 €, ou avec un taux de 2,30 % sur 15 ans et qu’il vous est refusé. Il convient donc avant de signer le contrat d’avoir une idée de votre financement, et notamment des montants d’apport personnel et de prêt. Nous vous conseillons d’utiliser nos calculettes pour faire des simulations, également notre service commercial est à votre disposition.

Selon la loi Scrivener, si vous avez plusieurs prêts (prêt à taux 0% Plus, Prêt Action-logement, et prêt classique par exemple), chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l’octroi des autres prêts. Cela signifie que si l’un des prêts est refusé, la condition suspensive joue : vous n’êtes plus obligé d’acheter ni de souscrire les autres prêts. Attention : cette règle ne s’applique qu’aux prêts dont le montant est supérieur à 10 % du crédit total.

Il est absolument indispensable, comme pour toute condition suspensive, de fixer un délai de réalisation, c’est à dire le délai maximal laissé à l’acheteur pour obtenir ses prêts immobiliers. Selon la loi, la durée de validité de la condition suspensive d’obtention du ou des prêts ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature du compromis de vente.

Mais ce délai est beaucoup trop court, car même si vous avez déjà fait le tour des banques, il vous faut le temps de monter votre dossier, de déposer votre demande et d’obtenir votre offre de prêt. Dans un contexte où les établissements de crédit sont beaucoup sollicités, cela prend du temps, il faut donc prévoir un délai suffisant !

Désormais, le délai prévu pour obtenir vos prêts est donc généralement  fixé à 60 jours. Le délai doit en effet être suffisant pour permettre à l’acheteur d’obtenir son prêt, et à défaut, de faire valoir le refus de prêt par la banque à son vendeur.

Définitions de la loi SRU

Cette loi définit de nouvelles notions d’aménagement et introduit un découpage des installations techniques, correspondant à leur mode de financement, en équipement propre et équipement public.

• Équipement propre d’une parcelle

Raccordement au droit du réseau existant (ou à construire) comprenant le branchement individuel en domaine public et en domaine privé et la fourniture et la pose du tableau de comptage. L’équipement propre est facturé au demandeur.

• Équipement propre d’un lotissement

Raccordement au droit du réseau existant (ou à construire) jusqu’à l’entrée du lotissement et réseau intérieur du lotissement qui permet d’alimenter en énergie électrique l’ensemble des parcelles. L’équipement propre du lotissement est facturé au lotisseur. A l’intérieur du lotissement, l’équipement propre de chaque parcelle est traité conformément au paragraphe ci-dessus (équipement propre d’une parcelle).

• Équipement propre d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier

Raccordement au droit du réseau existant (ou à construire) jusqu’au coffret de sectionnement en limite de propriété. L’équipement propre est facturé au demandeur. Le réseau électrique situé sur la parcelle de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier est défini et facturé selon les modalités identiques à celles d’un lotissement.

• Équipement public

Réseau de distribution publique permettant d’amener l’énergie électrique à proximité des lieux de consommation et permettant d’alimenter plus d’un seul client.

• Demandeur

Demandeur du permis de construire appelé aussi pétitionnaire.

• Terrain au droit du réseau

Un terrain est défini comme situé au droit du réseau lorsqu’il peut être raccordé directement au réseau de distribution publique implanté sur la voie d’accès à ce terrain selon un tracé orthogonal au réseau (art L332-15 du code de l’urbanisme).

PVR (participation pour voirie et réseaux).

Le conseil municipal peut instituer une participation pour voirie et réseaux en vue de financer en tout ou en partie la construction des voies nouvelles ou l’aménagement des voies existantes ainsi que l’établissement ou l’adaptation des réseaux qui leur sont associés, lorsque ces travaux sont réalisés pour permettre l’implantation de nouvelles constructions.(article L 332-11-1 du code de l’urbanisme).

• Desserte unique

Dans les communes où les constructions sont peu nombreuses, un simple raccordement aux réseaux existants est parfois suffisant. La commune peut alors mettre ce raccordement à usage individuel que nous appellerons « desserte unique » à la charge du constructeur. Ce raccordement sera destiné à cette seule opération et limitée à cent mètres (L332-15 2° alinéa du code de l’urbanisme).

Si ces deux dernières conditions ne peuvent pas être respectées, la commune doit alors prendre en charge elle-même les travaux de réseaux ou mettre en place la PVR.

Qu’est-ce que Euribor ?

Euribor est l’abréviation de Euro Interbank Offered Rate. Euribor est le taux d’intérêt moyen auquel 25/40 banques européennes de premier plan (le panel de banques) se consentent des prêts en euros. Pour déterminer les taux Euribor, les 15 % supérieurs et inférieurs des taux mentionnés ne sont pas pris en compte. Chaque jour ouvrable, à 11h00 Central European Time, les taux d’intérêt Euribor sont fixés et transmis à toutes les parties participantes et à la presse.

Euribor et LIBOR

Euribor est le taux moyen auquel une sélection de banques européennes de premier plan s’accordent mutuellement des prêts à court terme en euros. LIBOR est le taux d’intérêt interbancaire moyen auquel une sélection de banques veulent s’accorder des prêts sur le marché financier londonien. Comme Euribor, les taux LIBOR existent en durées différentes.

Comment est déterminée la valeur des taux Euribor ?

La valeur des taux d’intérêt Euribor est tout d’abord déterminée par l’offre et la demande. Il s’agit en fait d’un taux d’intérêt du marché financier qui est établi entre de nombreuses banques différentes. Toutefois, plusieurs facteurs externes influencent fortement la valeur du taux Euribor. Il s’agit notamment de circonstances économiques comme la croissance économique et le niveau de l’inflation.

Pourquoi Euribor est-il très suivi ?

Le taux Euribor sert de tarif de base pour toutes sortes de produits de taux (dérivés) comme les opérations à terme sur taux d’intérêt, les swaps et les accords de taux futurs. Euribor est également souvent utilisé comme taux de référence pour les hypothèques et les comptes d’épargnes. Il y a même des hypothèques où le taux est composé d’un taux Euribor et d’une majoration fixe.

Quelles banques européennes font partie du panel de banques ?

Le panel de banques pour la fixation des taux Euribor est uniquement constitué de banques disposant d’une excellente réputation de solvabilité. Le choix des banques qui doivent transmettre leurs données pour déterminer Euribor est contrôlé par un comité directeur de la Fédération des banques européennes.

Définition des OAT

Les Obligations Assimilables du Trésor (OAT) sont des emprunts que la République française émet depuis plus de 25 ans,  pour financer les besoins de l’État à long terme. Leur crédit est celui de l’État français.

Une OAT est toujours une obligation dont le principal est remboursé in fine, c’est -à- dire en un seul versement à la date d’échéance. Leur émission régulière est organisée par l’Agence France Trésor (AFT), le service du Ministère des Finances français chargé de gérer la dette et la trésorerie de l’État. Les OAT sont émises pour des périodes pouvant aller jusqu’à cinquante ans.

Pour les particuliers, ce sont des instruments de placement pouvant répondre à des besoins très différents : revenus réguliers, protection contre l’inflation, capitalisation pour compléter les pensions de retraite ou pour financer un projet, diversification de patrimoine.

Les particuliers peuvent acheter des OAT lors de leurs émissions, qui sont fréquentes. Ils peuvent aussi vendre et acheter des OAT sur un marché secondaire, c’est-à-dire celui des titres déjà émis, spécialement conçu pour les particuliers. Ce marché est organisé par Euronext, en partenariat avec l’Agence France Trésor (AFT) et les Spécialistes en Valeurs du Trésor (SVT).

Il fonctionne selon la réglementation boursière en vigueur et respecte les mêmes règles de transparence et d’information. Le marché secondaire bénéficie en outre d’une grande liquidité, qui permet aux particuliers de toujours trouver un prix pour acheter ou pour vendre des OAT.

Les types d’OAT

Euronext propose aux investisseurs individuels trois types d’OAT :

• des OAT à taux fixe,
• des OAT indexées,
• des OAT de capitalisation.

Les OAT à taux fixe assurent aux investisseurs une source régulière de revenu garanti. Elles présentent un triple avantage :

• la liquidité du marché,
• le rendement,
• la sécurité de l’investissement.

Les OAT à taux fixe sont émises par l’Agence France Trésor pour des durées allant jusqu’à 50 ans. Leur valeur nominale est de 1€. Les OAT sont remboursées en une seule fois à l’échéance ; elles sont toujours remboursées au pair, c’est à dire à leur valeur nominale de 1€ par titre. On les appelle aussi « OAT nominales ».

Les OAT à taux fixe permettent le versement d’un revenu régulier. Leurs détenteurs ont en effet droit à un versement d’intérêt (appelé coupon) une fois par an, durant toute la durée de vie du titre, c’est à dire jusqu’à son remboursement. Le dernier versement d’intérêt intervient à la date de remboursement. Ce coupon annuel ne varie jamais, quelle que soit la situation des marchés et sur toute la durée de vie de l’OAT : c’est la caractéristique d’un titre à « taux fixe ». Les dates d’échéance des OAT à taux fixe, ainsi que le paiement du coupon, sont le 25 avril ou le 25 octobre.

Quand vous achetez une OAT à taux fixe sur le marché, vous pouvez être certain de deux choses : du montant  qui vous sera remboursé à l’échéance et des intérêts annuels qui vous seront versés. En effet, ces éléments ne varient jamais. En revanche, si vous vendez une OAT avant l’échéance, vous la céderez au prix du marché. En fonction de l’évolution des marchés, vous réaliserez une plus-value ou une moins-value par rapport au prix d’acquisition.

Les OAT indexées

Les OAT indexées sont destinées aux investisseurs souhaitant bénéficier d’un revenu régulier, mais sans subir l’érosion à long terme causée par l’inflation.

Les OAT indexées présentent trois grands avantages :

• la liquidité du marché,
• la protection du pouvoir d’achat de l’investissement,
• la diversification du portefeuille.

Les OAT de capitalisation conviennent à des investisseurs ayant besoin de revenus complémentaires, mais souhaitant aussi s’assurer une épargne à long terme sécurisée pour la retraite. Le principal avantage des OAT de capitalisation est de permettre la constitution d’une épargne long terme, avec un investissement initial inférieur à l’achat d’OAT nominale à taux fixe.

Les OAT de capitalisation (également dénommées « zéro coupon » ou « démembrées ») sont créées à partir des OAT nominales à taux fixe, en séparant le coupon (« certificat de coupon ») du principal (« certificat de principal »). C’est le certificat principal qui est une OAT de capitalisation. Cette OAT ne donne pas lieu au versement d’un coupon annuel et l’absence de coupon est contrebalancée par un prix de souscription plus faible.

L’investisseur sait, dès l’acquisition des titres, combien il percevra lorsque le titre arrivera à l’échéance, puisque l’OAT de capitalisation est toujours remboursée au pair, soit 1€ par titre. La valeur de marché de l’OAT de capitalisation est nécessairement inférieure au pair.

Mais elle fluctue en fonction de la valeur des taux sur le marché : un investisseur qui la cèderait avant l’échéance pourrait donc réaliser une plus-value ou une moins-value. La valeur d’une OAT de capitalisation est en outre plus sensible aux mouvements de taux d’intérêt que celle d’une OAT non démembrée et, cela, d’autant plus que son échéance est éloignée.

Qu’est-ce que l’usure ?

Selon l’article L314-6 du Code de la Consommation : « Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues ».

L’usure est un délit passible d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 45.000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement. De plus, les perceptions excessives doivent être reversées au capital de la créance. Si celle-ci a été remboursée entre temps, le prêteur doit restituer les sommes indûment perçues, avec intérêts.

La législation relative à la répression de l’usure est régie par le Code de la consommation (articles L314-6 et suivant, D314-15 et suivants) et par le Code monétaire et financier.

Il existe un taux de l’usure pour chaque catégorie de financement. Chaque trimestre, le taux de l’usure est déterminé par la Banque de France, puis, publié au Journal Officiel.

Aujourd’hui, tous les financements aux particuliers et aux associations sont soumis à la législation sur l’usure. Celle-ci impose d’ailleurs aux prêteurs d’informer leurs clients du taux de l’usure en vigueur pour le prêt qu’ils leur proposent.