QUELS PIÈGES À ÉVITER ?

CONSEIL POUR BIEN INVESTIR EN LOI PINEL

La remise d’impôt, si elle reste un élément motivateur important, ne doit pas constituer l’essentiel d’un investissement locatif en loi Pinel.

Quelques conseils pour bien réussir votre projet

Calcul de la rentabilité, choix de la ville et de l’emplacement, et surtout durée de mise en location en fonction de vos projets sont à considérer. Mais en premier lieu, il convient de vous assurer que les loyers avancés par le promoteur sont bien réalistes, dans la zone géographique visée.

Comparer les loyers avec le dispositif loi Pinel avec les loyers réels

Attention aux loyers plafonnés

Un particulier achetant un appartement pour le louer à travers le dispositif Pinel, doit respecter un plafond de loyer.

Mais ce plafond de loyer est-il en accord avec les loyers moyens pratiqués aux alentours ? Si au contraire le loyer moyen est inférieur au plafond Pinel, le rendement affiché par le promoteur pourrait bien ne pas être celui escompté.

Il est donc recommandé de calculer le loyer espéré, et de le confronter avec la moyenne de ce qui se pratique aux alentours.

Calcul du loyer d’un logement Pinel

Pour calculer le loyer d’un logement en loi Pinel, on prend tout d’abord le plafond :

• 16,83 €/m² en zone A bis.
• 12,50 €/m² en zone A.
• 10,07 €/m² en zone B1.

Le propriétaire bailleur a possibilité d’appliquer un coefficient multiplicateur sans excéder 1,2. Ce coefficient se calcule selon cette formule :

Coefficient multiplicateur Pinel = 0,7 + (19 / Surface habitable)

Si le bien immobilier comprend par exemple une annexe, telle qu’un balcon ou terrain, celle-ci doit être divisée par 2 et rajoutée à la surface habitable.

Pour un logement de 40 m² avec balcon de 8m².

Son coefficient sera le suivant :

07 + (19 / Surface habitable + surface balcon / 2) = 1.13

En clair, un investissement locatif de 40 m² avec une surface de l’annexe de 8m² en loi Pinel peut être loué 1,13 fois plus cher que le plafond prévu.

Si le bien convoité est situé en zone A, vous pourrez donc le louer avec ce plafond de loyer (12.50 €/m² x 1,13 x 44 = 621 €).

Bien choisir l’emplacement de son investissement locatif

Choisir une zone tendue

L’un des grands avantages de l’investissement immobilier locatif avec le dispositif Pinel, est qu’il ne concerne que les logements situés dans des zones tendues (villes dans lesquelles la demande de logements est supérieure à l’offre).

Dans cette situation, l’investisseur est presque assuré de trouver des locataires. Le gestionnaire du bien immobilier ne devra retenir que les locataires dont les revenus ne dépassent pas un plafond.

Choisir une ville où il fait bon vivre

Aujourd’hui les meilleures villes pour investir peuvent sembler celles qui se dotent d’un véritable projet urbain. On pense notamment à Paris et sa banlieue, Nantes, Bordeaux, ou à la périphérie de Lyon, Rennes, Toulouse…

N’oublions pas non-plus la mobilité des salariés. Les outils en ligne permettent à bon nombre de ménages de travailler à distance, et ainsi de s’installer dans une ville où il fait bon vivre. Considérez donc la qualité de vie : écologie, transports en commun, rues piétonnes et espaces publics sont des atouts indéniables.

Choisir où investir dans la ville

Aujourd’hui le propriétaire bailleur est en position de force, car il représente l’offre inférieure à la demande. Mais il n’en sera peut-être pas ainsi dans 10 ans. Il est donc préférable de choisir son investissement locatif en fonction de critères pérennes, comme la proximité de commerces et services.

Vérifiez bien que :

• la plus proche station de tramway n’est qu’à quelques minutes de marche,
• les centres commerciaux et commerces ne sont qu’à une poignée de stations,
• les écoles sont proches du programme immobilier,
• un centre médical est ouvert à distance raisonnable,
• l’environnement extérieur doit être sympathique.

 Comparer les rentabilités locatives

Avant de signer l’achat d’un bien immobilier, bien comparer les différents coûts, l’importance ou non de ceux-ci, vous permettront de calculer la rentabilité locative de votre investissement, à savoir :

• les charges de copropriété,
• le coût des intérêts du crédit,
• le poids des impôts (taxe foncière…et des contributions sociales).

Déterminer quand interviendra la remise d’impôt en loi Pinel

La défiscalisation Pinel ne s’applique pas automatiquement sur les investissements locatifs effectués dans l’année. Le montant de la remise d’impôts s’applique sur l’année de mise en location, suite à la livraison du bien immobilier.

Si un ménage souhaite diminuer ses impôts sur ses revenus de cette année, les obligations sont les suivantes :

• Acquérir un logement construit et livré,
• Percevoir son 1er loyer avant le 31 décembre.

Exemple

un investisseur achète un appartement en avril 2018.

La livraison intervient au 4ème trimestre 2018.

Si le locataire s’installe en janvier 2019.

Dans ce cas , l’investisseur ne pourra bénéficier de sa remise d’impôt que sur ses revenus perçus en 2019, lesquels seront donc déclarés à l’administration fiscale en 2020.

Bien choisir sa durée de mise en location

Si la durée de mise en location imposée par la loi Pinel est souple, elle reste tout aussi implacable. Le contribuable est tenu de louer pendant cette durée, sans quoi il devrait rembourser au Trésor Public les remises d’impôts perçues.

Or, on ne peut louer que 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

On ne peut pas louer sur les durées suivantes : 5 ans, 7 ans, 8 ans, 10 ans ou 11 ans.

Prenons l’exemple d’un investisseur achetant un studio neuf dans une ville universitaire, en prévision des études d’un de ses enfants et que lesdites études n’arrivent que dans 8 ans.

L’investisseur devra louer le bien immobilier au minimum pendant  6 ans. S’il décide de louer la 7ème année, l’investisseur ne pourra pas demander l’application de la remise d’impôt pour cette 7 ème année, sans quoi il sera obligé de louer jusqu’à la 9ème année.

Notons toutefois que la loi Pinel permet de louer à un proche, sous réserve que ce dernier réunisse les conditions. Le propriétaire pourra alors donner congé au locataire actuel, dans le respect du Code de l’habitation.