Les règles liées à la fiscalité immobilière, bien la comprendre pour mieux investir.

Quelles sont les personnes imposables ?

Le régime des plus-values immobilières s’applique aux personnes physiques qui réalisent une plus-value lors de la vente d’un bien immobilier :

• soit directement,
• soit par l’intermédiaire de sociétés relevant de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (exemple : société civile immobilière),
• soit au travers de parts de FCPI ou FPI (fonds de placement dans l’immobilier).

Quelles sont les opérations imposables ?

Seules sont imposables les plus-values réalisées lors :

• d’une vente,
• d’un apport en société,
• d’échanges…

Quels sont les biens imposables ?

• Les immeubles (bâtis ou non bâtis), les droits relatifs à des immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes, bail emphytéotique etc…), les immeubles construits par le cédant etc…
• Les parts de sociétés à prépondérance immobilière (lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés qui relèvent des articles 8 du CGI à 8 ter du CGI).

Quelles sont les cessions exonérées ?

Il s’agit principalement de celles qui concernent :

• les immeubles constituant l’habitation principale du cédant au jour de la cession ainsi que leurs dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec l’immeuble concerné,
• les biens immobiliers (appartements, maisons, terrains à bâtir) détenus depuis plus de 22 ans au titre de l’impôt de plus-value uniquement (en revanche, les prélèvements sociaux ne sont exonérés qu’au terme de trente années),
• les immeubles pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite,
• les immeubles échangés dans le cadre d’opérations de remembrements ou assimilées;
• les immeubles dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €,
• les immeubles, dans la limite d’une seule résidence, appartenant à certains contribuables non-résidents. Plusieurs conditions sont à respecter, notamment le vendeur doit avoir été domicilié fiscalement en France de manière continue pendant au moins 2 ans,
• les titres de sociétés à prépondérance immobilière détenus depuis plus de 22 ans, ou sous conditions les titres de ces sociétés lorsqu’elles mettent, en droit ou en fait, gratuitement un logement à la disposition de l’associé cédant qui l’occupe à titre d’habitation principale,
• les résidences secondaires de contribuables acquérant une résidence principale : il est possible pour un vendeur d’être exonéré de toute taxe sur la plus-value lors de la première cession d’une résidence secondaire dès lors,
• qu’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale (directement ou par personne interposée) au cours des quatre années précédant la vente,
• qu’il réemploie le prix de vente, en totalité ou partiellement, dans les vingt-quatre mois, à l’achat ou à la construction d’un logement affecté dès son achèvement ou son acquisition à sa résidence principale. En cas de remploi partiel du prix de vente, la plus-value est exonérée à hauteur de la différence entre le montant du remploi et le prix de cession,
• la vente de la résidence principale pour payer la maison de retraite : les personnes qui partent vivre en maisons de retraite ou les personnes adultes handicapées placées en foyer d’accueil, et qui par la suite vendent leur ancienne résidence principale, sont exonérées de plus-values si la cession intervient dans le délai de deux ans suivant leur entrée en établissement. Ces personnes ne doivent pas être redevables de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune et leur revenu fiscal doit être inférieur à un certain montant,
• les biens immobiliers bâtis ou non bâtis (ou les droits relatifs à ces biens), à des organismes en charge du logement social au profit de tout cessionnaire à condition que celui-ci s’engage, par une mention portée dans l’acte authentique, à construire des logements sociaux dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition. Cette exonération est proportionnelle à la surface des logements sociaux construits. Elle est en outre conditionnée par l’obtention, dans un délai de dix-huit mois à compter de l’acquisition du bien, de l’agrément de construction,
• les partages (sous conditions notamment liées à la qualité des copartageants et à l’origine de l’indivision),
• les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d’invalidité sous conditions.

Comment est calculée la plus-value ?

La plus-value dite « brute » est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Prix de cession

Il convient de retenir le prix réel tel qu’il est indiqué dans l’acte:

• il est majoré de certaines charges et indemnités : exemple : indemnité d’éviction versée au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur,
• il est réduit sur justificatif de certains frais, définis par décret, supportés par le vendeur. Par exemple : commission versée à une agence immobilière, frais de mainlevée, coût des diagnostics obligatoires…

Prix d’acquisition

C’est le prix effectivement payé lors de l’achat du bien tel qu’il a été indiqué dans l’acte ou la valeur portée dans la déclaration de succession ou dans la donation si le bien vendu a été transmis par succession ou donation . Il est majoré d’un certain nombre de frais et dépenses divers limitativement énumérés:

• les frais afférents à l’acquisition à titre gratuit y compris les droits de mutation à titre gratuit (droits de succession ou de donation ) qui sont retenus pour leur montant réel, sur justification, et doivent avoir été effectivement supportés par le vendeur,
• les frais afférents à l’acquisition à titre onéreux retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement (7,5 % du prix d’acquisition) ; dans le cas de la vente d’un bien construit par le vendeur sur un terrain acquis précédemment, le forfait de 7,5 % n’a pour assiette que le prix d’acquisition du terrain,
• les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration retenues soit sous certaines conditions pour leur montant réel, soit forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition à la condition que le contribuable cède le bien plus de cinq ans après son acquisition et qu’il s’agisse d’un immeuble bâti (exclusion des terrains nus); dans le cas de la vente d’un bien construit par le vendeur sur un terrain acquis précédemment, le forfait de 15 % est calculé sur le prix d’acquisition du terrain auquel on ajoute le coût des travaux de construction effectués avant l’achèvement du bien,
• les frais de voirie, réseaux et distribution.

Les abattements en fonction de la durée de détention pour déterminer le montant imposable à l’impôt sur le revenu

Aucun abattement pour la durée de détention n’est pratiqué les cinq premières années de détention. Ensuite, il est pratiqué un abattement fonction de la durée de détention. Cette progressivité conduit à une exonération totale au bout de 22 ans.

Abattement exceptionnel de 25 % pour les biens bâtis.

Un abattement exceptionnel de 25% s’applique aux plus-values réalisées à l’occasion de la cession d’un bien immobilier situé dans une commune appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants, telle que définie pour l’application de la taxe sur les logements vacants (liste des communes en annexe du décret du 10/05/2013).

(Télécharger le barème des abattements en fonction de la durée de détention)

Montant de l’impôt de plus-value pour déterminer le montant imposable aux prélèvements sociaux :

Aucun abattement en fonction de la durée de détention n’est pratiqué les cinq premières années de détention. Ensuite, il est pratiqué un abattement en fonction de la durée de détention. Cette progressivité conduit à une exonération totale au bout de 30 ans.

(Télécharger le barème des abattements en fonction de la durée de détention)

 Quelles sont les obligations déclaratives et de paiement ?

L’impôt sur le revenu afférent à la plus-value exigible est déclaré et payé :

• au service de la publicité foncière lors de la cession d’un immeuble ou de droits relatifs à un immeuble, le notaire retient sur le prix de vente le montant de l’impôt,
• à la recette des impôts lors de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière.

Bon à savoir : le calcul de la plus-value en cas de démembrement de propriété. En cas de vente de la pleine propriété d’un bien immobilier, donné ou reçu en nue-propriété, suite au décès de l’usufruitier, le prix d’acquisition à retenir est le prix de la pleine propriété au jour de la transmission de la nue-propriété.

La durée de détention court à compter du jour de la signature de l’acte de donation du bien en nue-propriété.

En cas de vente d’un bien immobilier conjointement par l’usufruitier et le nu-propriétaire, l’opération peut dégager une plus-value pour l’usufruitier ou pour le nu-propriétaire ou pour les deux.

Le prix de vente doit être ventilé de manière à faire apparaître la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit.

Le délai de détention court à compter de l’acquisition du droit de propriété. Par exemple Monsieur DUPONT achète une maison et quelques années plus tard il donne la nue-propriété à son fils. Pour l’usufruitier (Monsieur DUPONT), la durée de détention se calcule à compter de la date d’acquisition du bien immobilier et pour le nu-propriétaire (le fils) on tiendra compte de la date de l’acte de donation.

Taxe additionnelle sur les plus-values immobilières

Une taxe sur les plus-values immobilières d’un montant supérieur à 50.000 euros est créée sur l’ensemble des ventes réalisées par les particuliers, à l’exception des ventes de terrains à bâtir et des ventes exonérées (biens détenus depuis plus de 30 ans et résidences principales).

(Télécharger le barème de la taxe additionnelle)

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