Vous allez acheter un bien immobilier neuf dont la construction n’est pas encore achevée, nous sommes dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Dans certains cas, la construction démarrera plusieurs mois après l’acquisition du bien.

De façon pratique, entre le moment de l’acquisition et le moment de la livraison du bien, il s’écoule souvent une période comprise entre 12 et 24 mois.

Mais bien sûr, chaque programme est unique, et il est possible également d’acheter en VEFA alors que la construction de l’ouvrage est déjà bien avancée; La livraison du bien intervenant alors à peine quelques mois plus tard, voire même quelques semaines après la réservation.

Dans la VEFA, le bien immobilier n’étant pas encore construit, la vente du logement va s’effectuer sur Plan.

La Vente en Etat Futur d’Achèvement est une formule extrêmement encadrée par la loi, et parfaitement sécurisée pour l’acquéreur.

La vente s’effectue en plusieurs étapes, voici les principales :

• la signature du Contrat de Réservation,
• la recherche de financement,
• la signature de l’acte authentique chez le Notaire,
• le paiement échelonné du bien, par appels de fonds,
• et enfin, la prise de possession du logement.

L’échelonnement des paiements (les appels de fonds)

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le promoteur demeure le maître d’ouvrage jusqu’à la livraison du logement. Il s’engage à réaliser la construction à une date et à un prix convenus.

À l’acte authentique ainsi qu’à chacune des étapes de la construction, vous devez verser le pourcentage du prix correspondant à l’état d’avancement des travaux.

L’acte authentique ne pourra être régularisé qu’à la condition que les travaux aient atteint un stade correspondant à 20% d’avancement (stade : ouverture du chantier).

L’état d’avancement des travaux sera le suivant :

STADE D’AVANCEMENT	ÉCHELONNEMENT	CUMUL
Ouverture du chantier	20%	20%
Achèvement des fondations	15%	35%
Première dalle de béton	20%	55%
Murs en élévation	10%	65%
Hors d’eau	5%	70%
Menuiseries extérieures posées	15%	95%
Achèvement	10%	95%
Mise à disposition	5%	100%

Information : le solde 5 %, lors de la réception des travaux (avec possibilité de consigner la somme, en cas de contestation ou d’émission de réserves par l’acquéreur à l’encontre du promoteur)

Si vous financez votre projet par un prêt bancaire, l’enveloppe de crédit ne sera débloquée qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Chaque versement réclamé par le promoteur, entraînera une facturation d’intérêts intercalaires sur les sommes débloquées. Il est préférable que le remboursement du capital emprunté n’intervienne qu’à la livraison.

Ainsi, il est opportun de demander à l’établissement bancaire de différer à la livraison du bien :

• soit le remboursement du capital (franchise partielle),
• soit le remboursement du capital et des intérêts (franchise totale).

Le contrat de réservation

Caractéristiques :

la première étape de l’acquisition d’un bien neuf immobilier neuf s’effectue avec la signature d’un Contrat de réservation. Ce contrat peut également être appelé avant contrat, ou encore contrat préliminaire.

Il s’agit d’une étape importante puisqu’elle permet à l’acquéreur de « bloquer » le bien qui l’intéresse (le Promoteur ne peut alors plus le vendre à quelqu’un d’autre), tout en s’engageant dans le processus d’achat.

Ce contrat est extrêmement réglementé et il doit comporter un certain nombre de mentions qui sont absolument obligatoires.

Ainsi, doivent notamment être mentionnés :

• le nombre de pièces, la surface totale, ainsi que l’existence ou non de dépendances,
• l’emplacement précis du bien dans l’immeuble (ou bien dans le lotissement lorsqu’il s’agit d’une maison),
• les caractéristiques principales de la construction,
• le descriptif des éléments d’équipement,
• le descriptif des principaux éléments collectifs,
• le prix,
• la date maximum à laquelle devra être signé le contrat définitif de vente,
• la date prévisionnelle de livraison du bien.

Le contrat de réservation doit être rempli et signé par l’acquéreur en deux exemplaires.

Un exemplaire lui est alors remis, tandis que le second est adressé au Promoteur pour validation.

Une fois validé par le Promoteur, un exemplaire du contrat est adressé à l’acquéreur. Il doit lui être adressé par courrier recommandé avec accusé de réception.

Pour l’achat d’un logement sur plan, vous devez signer un contrat de réservation et verser un dépôt de garantie (sur un compte séquestre), il correspond à 5 % du prix de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas un an, et à 2 % s’il est compris entre un et deux ans.

Le promoteur doit vous renvoyer votre contrat de réservation contresigné, par lettre recommandée avec accusé de réception dans le cadre de la loi SRU.

À compter du lendemain de la première présentation du recommandé avec AR, vous disposerez d’un délai de réflexion de dix jours au cours duquel vous pourrez renoncer à votre réservation. Dans ce cas, le dépôt de garantie vous sera restitué intégralement, sans retenue ni pénalité.

Important : à réception du contrat, vous devrez porter attention aux conditions de la vente (date, prix, délais…) ainsi qu’à la description précise du logement, des annexes et des équipements collectifs.

En cas de vente achevée, le bien est déjà construit, il n’a jamais été habité ni vendu. Dans ce cas, la totalité du prix de vente sera versé au notaire lors de l’acte authentique et les clefs seront directement remises à l’acquéreur.

Pour tous les types de ventes, VEFA ou vente d’un bien achevé depuis moins de 5 ans, l’acquéreur bénéficie des frais d’acte d’acquisition réduits (environ 2 à 3% en principe du prix de vente). Parallèlement, si l’acquéreur finance son acquisition par l’intermédiaire d’un prêt bancaire, il devra s’acquitter de frais supplémentaires : frais de garantie de prêt (frais d’hypothèque ou frais de caution), frais de dossier bancaire.

Les garanties du promoteur

Préalablement à la régularisation de l’acte authentique le notaire est chargé de vérifier que le promoteur dispose des garanties nécessaires au bon aboutissement de la construction et notamment la garantie financière d’achèvement ainsi que l’assurance dommage ouvrage.

Suite à la réception des travaux, vous devez signer un procès-verbal de réception des travaux, sur lequel vous mentionnerez les défauts de conformité ou les vices apparents.

Les garanties dont vous disposez :

• la garantie de parfait achèvement : elle dure un an. Elle couvre tous les vices apparents ou malfaçons consignés dans le procès-verbal de réception des travaux,
• la garantie biennale : elle couvre les malfaçons du second œuvre (les éléments pouvant être réparés sans toucher au gros œuvre),
• la garantie décennale : éligible durant 10 années, elle vous assure contre les désordres qui compromettent la solidité de l’édifice ou les rendent impropres à sa destination,
• l’assurance dommage ouvrage : souscrite avant le début du chantier par le vendeur et pour votre compte, elle vous assure une réparation rapide des dommages, avant toute recherche de responsabilité.

La recherche de financement

Le contrat de réservation ayant été signé par l’acquéreur et validé par le Promoteur, ce dernier en renvoie alors un exemplaire à l’acquéreur, par courrier recommandé avec accusé de réception.

La réservation est donc effectuée, mais sous deux conditions suspensives.

1. Première condition suspensive :

A partir de la présentation de ce courrier recommandé, l’acquéreur bénéficie d’un délai de réflexion de 7 jours pour annuler sa réservation.

Si l’acquéreur souhaite annuler sa réservation, aucune explication ne peut lui être demandée, ce dernier doit simplement faire part de son souhait d’annuler par courrier recommandé avec accusé de réception.

Son dépôt de garantie lui est alors restitué intégralement.

2. Seconde condition suspensive :

A l’issue de la période de rétractation décrite ci-dessus, l’acquéreur se trouve engagée de façon formelle dans le processus d’achat ; mais cet engagement ne sera définitif que si l’acquéreur obtient le financement nécessaire à l’acquisition du bien en question.

Suite à la période de rétractation, l’acquéreur dispose alors d’un délai de 15 jours afin d’effectuer les démarches liées à sa recherche de financement.

A partir de ce moment, deux hypothèses sont possibles :

• soit l’acquéreur n’obtient pas son financement, la réservation du bien est alors annulée et le dépôt de garantie est restitué,
• soit l’acquéreur obtient son financement, dans ce cas, il reçoit alors une offre de prêt, éditée par l’organisme prêteur.

A réception de l’offre de prêt, l’acquéreur dispose à nouveau d’un délai de réflexion (10 jours) avant de retourner l’offre de prêt à l’organisme prêteur, dûment paraphée, datée et signée.

Après que l’organisme prêteur ait récupéré l’offre de prêt, une copie de cette offre est adressée directement au notaire chargé de rédiger le contrat de vente définitif.

L’acte authentique

L’acte authentique, ou contrat définitif, est l’acte par lequel la plénitude du droit de propriété va être conférée à l’acquéreur, au fur et à mesure de l’édification de l’immeuble.

L’acte authentique doit obligatoirement être rédigé et signé chez un notaire.

Avant qu’il ne le signe, le contrat de vente définitif doit être adressé à l’acquéreur au moins un mois avant la date prévue de signature, de manière à ce que ce dernier ait le temps nécessaire pour en avoir une parfaite connaissance. Concernant sa rédaction, ce contrat est nécessairement conforme à toutes les conditions législatives sur la Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA).

Le contrat fait notamment référence à plusieurs points :

• la localisation géographique du Programme,
• le prix ferme et définitif, accompagné des modalités de paiement,
• la date prévisionnelle de livraison,
• l’ensemble des conditions suspensives,
• les pénalités dues par le promoteur en cas de livraison avec retard,
• les pénalités dues par l’acquéreur en cas de retard de paiement d’une échéance,
• la description précise du logement et de sa superficie (sous réserve d’une tolérance de 5%),
• la description des garanties légales du vendeur en matière de vices apparents et vices cachés,
• la description de la garantie d’achèvement due par le promoteur, afin de garantir que l’ouvrage sera terminé et livré quoi qu’il arrive.

Ce contrat définitif fait également état d’un calendrier prévisionnel d’appel de fonds, en fonction de l’état d’avancement du programme, ainsi que des plafonds légaux d’appels de fonds. A ce titre, il est à noter que c’est également lors de ce rendez-vous de signature qu’aura lieu le règlement du premier appel de fonds. Ce règlement pouvant intervenir soit par apport personnel, soit par le biais d’un premier déblocage partiel du crédit.

• Le solde, 5 %, est du lors de la réception des travaux. (avec possibilité de consigner la somme, en cas de contestation ou d’émission de réserves par l’acquéreur).

La prise de possession du logement

Cette dernière étape est un moment très importante.

Suite à la construction, la réception des ouvrages est effectuée entre d’une part, le promoteur, et d’autre part, les différentes entreprises ayant réalisé les travaux.

C’est donc le promoteur qui réceptionne les ouvrages et dresse un procès-verbal de réception.

L’acquéreur lui, va prendre possession du bien et devra vérifier que ce dernier soit conforme en tous points et ne présente pas de défauts.

Cette démarche est donc loin d’être une formalité et devra être effectuée de façon extrêmement attentionnée et minutieuse.

Au cours de cette réception, l’acquéreur dressera la liste des éventuels défauts de construction ou achèvement qu’il constate, et devra notifier ces réserves au promoteur dans un délai d’un mois après la livraison. La notification devant être effectuée par courrier recommandé avec accusé de réception.

Dans le cas où l’acquéreur estime que les réserves émises ont une importance certaine, il lui est alors possible de consigner chez un notaire les 5 % correspondant au dernier paiement qu’il doit effectuer.

L’acquéreur devra ensuite procéder au déblocage de cette somme (5%), lorsque les travaux de reprise auront été effectués par le promoteur.